Prima di vedere a chi occorre affidare la redazione delle Tabelle Millesimali e quando è necessario, facciamo una piccola introduzione sui concetti basi che sono alla base di questa materia.
Cos’è un condominio e quando occorre predisporre la redazione delle Tabelle Millesimali?
Il Codice Civile del nostro ordinamento giuridico regola il Condominio negli articoli che vanno dal 1.117 al 1.139. Definisce un condominio un fabbricato dove sono presenti parti di proprietà individuale, ovvero dette proprietà esclusive, e parti di proprietà comune.
La proprietà esclusiva è rappresentata da quelle parti del fabbricato attribuite ad un singolo proprietario (un alloggio, un garage, una soffitta, una cantina…) dove questo esercita il diritto esclusivo di unica proprietà. Fanno eccezione delle limitazioni imposte per legge o espressamente indicate nel regolamento di condominio.
La proprietà comune invece è rappresentata da quegli spazi non riconducibili ad un singolo proprietario e che servono all’esistenza stessa del fabbricato. Sono parti comuni ad esempio, il suolo su cui è stato edificato, le fondamenta e muri portanti, il tetto, le scale, gli androni, i cortili, pozzi, cisterne, gli impianti nelle condutture comuni (ovvero fino alla diramazione finali che servono le proprietà esclusive).
Al fine quindi di individuare un metodo condiviso per la ripartizioni delle spese comuni e per quelle di proprietà occorre predisporre la redazione delle Tabelle Millesimali.
Quando è necessario per legge un regolamento di condominio e quindi l’obbligo della redazione delle Tabelle Millesimali?
Il codice Civile stabilisce in 10 il numero minimo di condomini per cui si rende necessario il Regolamento di Condominio che deve disciplinare l’utilizzo degli spazi comuni, i poteri dell’assemblea condominiale, le norme per la civile convivenza e la relativa redazione delle Tabelle Millesimali ovvero le Tabelle di Proprietà e le Tabelle d’Uso.
Cosa rappresentano i millesimi di proprietà nella redazione delle Tabelle Millesimali?
La redazione delle Tabelle Millesimali porta alla definizione dei millesimi di proprietà e relativo calcolo millesimi, ovvero la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore dell’intero stabile e servono per la ripartizione delle spese generali.
Il calcolo dei millesimi si effettua utilizzando il criterio delle Superfici Virtuali ovvero moltiplicando la superficie di ogni ambiente per un coefficiente (di aumento o riduzione), in base alle caratteristiche dello specifico ambiente che incidono sull’ “apprezzabilità” di mercato di quella specifica unità immobiliare. Tali coefficienti si riferiscono alla destinazione, orientamento, prospetto, luminosità, utilizzazione, etc.
Il procedimento matematico che porta al calcolo delle superfici virtuali può essere di tipo analitico (dove si considerano le superfici di ogni singolo vano) oppure di tipo sintetico (utilizzando le superfici dell’intera unità).
Quali sono le spese di proprietà e quelle d’uso nella redazione delle Tabelle Millesimali?
Al termine della redazione delle Tabelle Millesimali si ottengono i millesimi per la ripartizione delle spese che vengono suddivise in spese di proprietà e spese d’uso.
Le spese di proprietà sono: amministrazione, imposte, assicurazioni, pulizia, illuminazione, manutenzione, strutture, etc.
Le spese d’uso sono: riscaldamento (centralizzato), scale e ascensore, acqua potabile, antenna comune, lastrici solari, terrazze, parcheggi, soffitte, solai.
Quali sono gli organi del condominio?
Gli organi che costituiscono il condominio e a cui spettano amministrazione e gestione dello stesso sono:
- l’assemblea dei condomini: solitamente l’ordinaria viene indetta una volta l’anno e quella straordinaria in caso di necessità o su richiesta dei condomini. L’art 1135 del cc ne descrive le prerogative.
- amministratore: necessario se i condomini sono superiori a 4 e i suoi compiti sono definiti nell’art 1130 del cc.
Le maggioranze, in base al tipo di delibera, possono essere basate sul numero di condomini o sulla percentuale del valore rappresentato espresso dai millesimi.
La redazione delle Tabelle Millesimali deve essere affidata ad un professionista iscritto ad un ordine professionale?
La legge non stabilisce espressamente che le Tabelle Millesimali debbano essere redatte da un tecnico abilitato iscritto al proprio ordine professionale ma qui occorre fare alcune considerazioni.
In linea di massima se le tabelle millesimali che devono essere approvate da un assemblea o allegate in un rogito per un passaggio di proprietà devono essere firmate da un professionista. Le Tabelle d’uso, invece, se accettate da tutti i condomini possono anche essere formulate non da un tecnico professionista (a volte sono redatte dallo stesso amministratore).
Occorre comunque tener presente che la redazione delle Tabelle Millesimali non è solo frutto di un mero calcolo matematico partendo dalle superfici reali. Queste infatti vanno valutate correttamente, occorre verificare la conformità urbanistica e catastale delle diverse unità immobiliare, valutare eventuali convenzioni, servitù, parti comuni. Tali verifiche spesso richiedono delle competenze specifiche che rendono necessario rivolgersi ad un professionista abilitato e operanti ne settore.
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