Una Due Diligence immobiliare è un processo di valutazione svolto, su un singolo immobile o su un intero patrimonio immobiliare, attraverso un Audit Tecnico. Il fine è quello di verificarne:
- la conformità catastale e urbanistica
- conformità impiantistica
ovvero lo Stato del Bene attraverso apposite indagini documentali e i sopralluoghi necessari.
Il termine “Due Diligence” letteralmente significa “Diligenza Dovuta” e serve appunto a stabilire la conformità degli immobili ai requisiti richiesti dalla normativa vigente.
Dalla guida ABI essa viene descritta come: “il documento volto a stabilire mediante la comparazione tra la documentazione e lo stato di fatto (sopralluoghi) la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi (audit documentale).”
Quando serve effettuare una Due Diligence Immobiliare?
Una Due Diligence immobiliare solitamente viene effettuata in fase di cessione di un immobile. Il suo scopo è quello di essere d’ausilio alla valutazione del reale valore commerciale dell’immobile stesso. Serve per:
- individuare potenziali rischi
- eventuali difformità
- risalire allo storico delle ristrutturazioni e/o alle modifiche dell’immobile che possono o meno incidere nel valore del bene e quindi nel proseguimento e nella definizione della transazione commerciale.
Oltre ai casi di cessione degli immobili, la Due Diligence è uno strumento utile al fine della gestione dell’immobile stesso. Attraverso di essa, si tengono sotto controllo:
- tutte le eventuali scadenze amministrative
- i nuovi adempimenti richiesti dal naturale evolversi delle normative tecniche in materia di impiantistica, urbanistica, efficienza energetica…
Come si svolge una Due Diligence Immobiliare?
Si può osservare come una Due Diligence immobiliare si divida solitamente in più fasi:
Due-Diligence Amministrativa (o Legale)
vengono verificati gli aspetti legali e amministrativi quale la proprietà dell’immobile attraverso gli atti di provenienza, verifica di presenza di eventuali ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, agibilità o abitabilità, analisi contratti (es. locazione) in essere.
Due-Diligence Tecnica (o Progettuale)
in questa fase si verifica la conformità catastale e urbanistica tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali e urbanistiche presentate. Il tutto verificando:
- gli atti di fabbrica
- eventuali abusi
- condoni, sanatorie
- pratiche edilizie presentate negli anni
- conformità degli impianti.
Effettuate tali analisi si valutano i vari costi per ripristinare lo stato di fatto. Qualora gli interventi effettuati non siano sanabili o i costi necessari per effettuare gli interventi richiesti dalle normative vigenti siano troppo elevati, si valuta l’eventualità di ripristinare lo stato di progetto.
Due-Diligence Economica
valutazione commerciale del valore dell’immobile in funzione della sua destinazione d’uso, collocazione rispetto al contesto urbano e analisi del mercato di riferimento attraverso apposite perizie immobiliari.
Due-Diligence Finanziaria
nel caso esistano crediti da recuperare questi vengono valutati e quantificati economicamente in modo da poterli quantizzare in fase di completamento della transazione.
Quali sono i controlli che si effettuano durante una Due Diligence Immobiliare ?
La Due Diligence Immobiliare si sviluppa su una serie di passaggi tra cui alcuni controlli volti a verificare lo stato dell’immobile tra cui:
- titolarità della proprietà attraverso un’attenta analisi degli atti di provenienza
- vincoli, ipoteche ed eventuali gravami
- eventuali servitù che possono gravare sull’immobili sia nello stato di fatto che quelle citate negli passaggi di proprietà
- conformità urbanistica e catastale e verifica della consistenza
- conformità igienico sanitaria
- conformità degli impianti di riscaldamento, raffrescamento, elettrici, idrici-sanitari
- conformità degli impianti ascensori e relative matricole impianti
- conformità impianti antincendio
- verifica del certificato di agibilità
- Attestato di Prestazione Energetica
- Certificato di Prevenzione Incendi
- verifiche e audit in materia di sicurezza sul lavoro
Ovviamente tutti questi aspetti potranno essere di volta in volta valutati in base alla tipologia di alloggio, destinazione d’uso e reale utilizzo dell’edificio. Ad esempio un edificio adibito ad uso ufficio dovrà rispettare dei requisiti in materia di Antincendio e Sicurezza sul Lavoro. In un edificio industriale oppure uno stabile residenziale, invece, si porrà maggiore attenzione agli aspetti burocratici legati ai contratti, ascensori, impianti, canne fumarie…
Che azioni si svolgono al termine di una Due Diligence Immobiliare ?
Al termine delle verifiche e dei passaggi sopra descritti si andrà a realizzare un report che descrive nel dettaglio il risultato dell’attività di Due Diligence Immobiliare. In base all’esito dell’attività avremo:
non definibile
in caso di mancanza parziale o totale di documentazione necessaria per la chiusura delle verifiche richieste uno o più aspetti possono essere non evadibili e quindi da definire. Per continuare con l’attività occorre procedere con ulteriori indagini dove solitamente è necessario un interventi della proprietà o avente titolo
non conformità
possono presentarsi diversi casi di non conformità. Nello specifico:
- non conformità urbanistica non sanabile: nel caso in cui sono stati rilevati gravi difformità a livello urbanistico che non è possibile sanare in alcun modo con gli strumenti urbanistici comunali. L’immobile risulta non trasferibile a meno di un ripristino (ove possibile) allo stato di fatto progettuale
- non conformità urbanistica sanabile: nel caso, meno grave, dove siano state rilevate delle non conformità urbanistiche che però sono sanabili attraverso la richiesta di un titolo edilizio e relativa pratica urbanistica. Vengono definiti con la proprietà e l’eventuale acquirente: tempi, procedure e ingaggi (professionisti, imprese, eventuali capitolati…)
- conforme: qualora sia stata riscontrata la totale corrispondenza documentale tra stato di fatto e progetti si rilascia relativa conformità urbanistica e catastale attraverso, solitamente, un’un’asseverazione rilasciata da un professionista abilitato.
Il nostro studio professionale si occupa di effettuare Audit Tecnici al fine di svolgere una Due Diligence Immobiliare o di una parte di essa. Ci occupiamo di predisporre o digitalizzare una Data Room. Se hai bisogno di una consulenza o chiarimenti relativi alla possibilità di realizzare una Data Room, contattaci. Compila il nostro form e saremo lieti di fornirti il supporto necessario.
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