A seguito di Basilea II, dove è stata introdotto l’obbligatorietà in perizia della rispondenza del bene alla sua commerciabilità, questi aspetti tecnici hanno assunto un differente rilievo rispetto al passato, creando una diretta affinità tra Due Diligence e Valutazione Immobiliare in ottica della rivendibilità del bene in caso di insolvenza dei mutui.
La Due Diligence può incidere sul valore di mercato dell’immobile?
Una Due Diligence svolta correttamente può sicuramente incidere sul valore di mercato dell’immobile. Tracciando la storia dell’immobile e raccogliendo tutta la documentazione dell’edificio questo risulta già pronto per un’eventuale trattativa e/o trasferimento di proprietà anche improvviso. La Due Diligence porta ad avere quindi una maggiore appetibilità in eventuali compravendite dove il fattore tempo trova un valido elemento al fine della chiusura della trattativa.
Quali sono le indicazioni della Banca d’Italia riguardo la Due Diligence e Valutazione Immobiliare?
La circolare n° 263 del 27 Dicembre 2006 della Banca d’Italia recepisce la Direttiva EU n° 48 del 2006 sulla Vigilanza Bancaria. Introduce specifici requisiti tecnici su come deve essere effettuata una valutazione immobiliare nonché i requisiti dei tecnici valutatori. Questo al fine di associare agli immobili il corretto valore e permettere una sicura stabilità all’intero sistema bancario. Sia in fase di erogazione dei mutui che nella gestione dei titoli legati ad operazioni di cartolarizzazione e obbligazioni bancarie.
Risulta inoltre alta l’esigenza di stabilire degli indicatori di volumi e superfici omogenei. Stabilire criteri generali per una corretta valutazione immobiliare a garanzie dei crediti nei confronti degli investitori. In generale a garanzia di tutti i soggetti coinvolti:
- Banca d’Italia
- Agenzie di Rating
- Agenzia del Territorio
- clienti mutuatari
Nello stesso documento viene data anche una definizione di Due Diligence. Viene definita come un documento atto a stabilire, mediante il confronto tra la documentazione progettuale e lo stato di fatto:
- la conformità urbanistica e catastale,
- la conformità impiantistica,
- prevenzione incendi,
- sicurezza sul lavoro
degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi.
La Due Diligence è volta solo ad una corretta valutazione immobiliare?
Una corretta Due Diligence, oltre ad assistere correttamente la fase di compravendita, diventa uno strumento di gestione dell’immobile, sia nel breve che nel lungo termine. La Due Diligence racchiude importanti informazioni riguardo all’immobile che vanno dalla sua storicità, scadenze, certificazioni….
Una Due Diligence può essere vincolante ai fini della compravendita?
Assolutamente si, oltre infatti a mettere in evidenza possibili non conformità le parti coinvolte possono concordare in fase di compromesso di vincolare la vendita al buon esito della Due Diligence introducendo magari eventuali condizioni o postille.
Cos’è una due Diligence Immobiliare?
Una Due Diligence Immobiliare è un processo di analisi e valutazione effettuato su un immobile o un intero patrimonio immobiliare al fine di valutare la conformità progettuale, impiantistica, catastale e normativa (igiene, antincendio, sicurezza sul lavoro…) al fine di individuare il valore dell’immobile più prossimo al suo valore reale nonché evidenziare eventuali criticità che ne possano modificare il valore o nei casi più estremi determinarne la non commerciabilità.
Qual è lo scopo ultimo della Due Diligence?
Il compito che si prefigge una Due Diligence, aldilà di chi sia il committente (proprietario o acquirente), è quello quindi di fornire una raccolta dettagliata dei documenti e informazioni che possano rendere possibile l’accertamento della fattibilità dell’operazione immobiliare valutando per tempo quindi se concludere la trattativa o meno oppure rivedere il valore di mercato in funzione delle criticità rilevate.
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