La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è quel documento che assevera la corrispondenza tra gli atti di fabbrica, ovvero i progetti presentati in fase di edificazione dell’immobile, e lo stato di fatto al momento della conformità.
A cosa serve la dichiarazione di conformità di un immobile?
La conformità urbanistica è necessaria per accertare la regolarità a livello urbanistico di un immobile oggetto di vendita o di Due Diligence. Non è sempre semplice e veloce da ottenere in quanto occorre reperire tutti gli atti presenti nei vari archivi comunali (archivio urbanistico, archivio storico, ufficio condoni, ufficio fognature, ufficio acquedotto…) sia quelli relativi alla costruzione dello stabile sia quelli relativi ai vari titoli edilizi che si sono susseguiti negli anni.
Quali sono i requisiti dell’immobile per ottenere la conformità urbanistica?
Un immobile per poter essere costruito deve soddisfare determinati requisiti ed ottenere il benestare da parte dell’ufficio tecnico comunale di competenza che valuta il progetto in funzione di quelli che sono le normative vigenti, il regolamento edilizio, il regolamento igienico sanitario, il Piano delle Regole (Pdr), il Piano Governo del Territorio (PGT), il Piano dei Servizi (PdS), la realizzazione e il pagamento degli oneri di urbanizzazione nonché il costo di costruzione. Ciò avviene con una serie di procedimenti che partono dalla presentazione del progetto, analisi da parte del comune, richieste di integrazioni, varianti… fino all’ottenimento dell’agibilità.
Per ottenere la conformità Urbanistica ed Edilizia di un immobile occorre quindi analizzare tutti questi passaggi e verificare che siano stati tutti eseguiti correttamente, comprese quindi tutte quelle modifiche effettuate in seguito al rilascio del certificato di agibilità o abitabilità.
Titoli edilizi per conformità urbanistica
Quali sono i titoli edilizi che occorre verificare ai fini della Conformità Urbanistica?
La normativa in ambito edilizio ha subito modifiche nel corso degli anni ed entro certi limiti il regolamento edilizio comunale può / poteva prevedere delle deroghe a quello nazionale.
In linea di massima comunque occorre fare riferimento a:
- Licenze Edilizie: Legge Bosetti e Gatti n° 1150 del 1942, in vigore dal 1942 fino al 1977
- Concessioni Edilizie: Legge Urbanistica Buccalossi n° 10 del 27 Gennaio 1977, in vigore dal 1977 al 2003
- Permesso di Costruire e/o D.I.A.: DPR 380 del 2001, in vigore dal 2003 in poi
- Condoni Edilizi o Concessioni Edilizie in Sanatorie
Per il rilascio della conformità urbanistica si parte prima di tutto con la verifica dell’ultimo titolo abilitativo rilasciato ma è buona norma procedere con una verifica di tutti i precedenti in quanto è possibile che nei vari passaggi intermedi ci possa essere stato un errore o una svista che può anche far decadere (nei casi estremi) quello successivo.
Come avviene l’accertamento di conformità ?
I passaggi da seguire al fine di ottenere una Asseverazione di Regolarità Urbanistica non sono universali e sono stabiliti dal professionista incaricato e il suo metodo professionale. In linea di massima comunque i passaggi possono essere così sintetizzati:
- richiesta nei vari uffici tecnici di competenza di tutta la documentazione necessaria atta a risalire alla storia dell’edificio
analisi documentale relativa ad eventuali convenzioni, servitù, spazi comuni, pertinenze, coerenze… - rilievo approfondito dell’immobile, sia delle parti interne che di quelle esterne (compresi quindi i prospetti di facciata)
Effettuati questi step si passa alla verifica documentale/stato di fatto e in caso di congruenza si rilascia la conformità urbanistica, in caso contrario occorre stabilire l’entità della difformità e valutare (se sanabile) come procedere.
Quali sono le possibili difformità urbanistiche che non permettono il rilascio della conformità edilizia?
In linea di massima tutti quegli interventi effettuati durante la costruzione e/o successivamente che alterano lo stato di progetto e che, per essere realizzati, necessitano di regolare titolo autorizzativo (come ad esempio un sottotetto più alto dove sono state ricavate stanze con permanenza di persone, portici e tettoie, box e interrati più ampi…)
Che cos’è la doppia conformità urbanistica?
L’art. 36 del DPR 308 del 2001 stabilisce che qualora ci sia una irregolarità edilizia occorre verificarne la conformità urbanistica sia al momento della costruzione che al momento in cui tale immobile viene sanato.
Quando si è in presenza di tali situazioni occorre sempre fare un’analisi tecnico/economica della convenienza o meno della sanatoria (ove possibile) oppure procedere con il ripristino dello stato di fatto allo stato di progetto. Si possono presentare infatti, situazioni in cui, procedere con il Permesso di Costruire in Sanatoria o titoli equivalenti e il pagamento dei relativi oneri e sanzioni risulti antieconomico rispetto all’attuale valore di mercato di quella proprietà.
Cosa succede in caso di mancata conformità urbanistica?
In caso, effettuati i vari passaggi tecnici descritti, non si può procedere con il rilascio della conformità urbanistica, l’immobile risulta non commercializzabile a meno del ripristino dell’immobile allo stato di progetto laddove questo sia possibile tecnicamente.
Ho acquistato un immobile a Milano privo di conformità urbanistica, in seguito ad opere realizzate da precedenti proprietari, cosa devo fare?
Purtroppo acquistando un immobile che poi da indagini risulta irregolare per vizi precedenti, anche se ad opera di terzi, l’abuso e tutto ciò che ne consegue finisce sulle spalle del nuovo proprietario. Quindi è molto importante, prima di acquistare un immobile, procedere con le dovute analisi e verifiche.
Si può utilizzare un immobile privo di conformità urbanistica?
Dipende da caso a caso anche se in linea di massima, un immobile privo di conformità urbanistica e senza certificato di abitabilità non può essere abitato e utilizzato o in alcuni cassi estremi può risultare inagibile. Negli anni poi ci sono state sentenze che si pronunciavano sulla possibilità di locare tali immobili, resta il fatto che le responsabilità civili e penali restano sempre in capo alla proprietà che ha agito in tal senso.
In quali casi è necessario richiedere una conformità urbanistica e catastale?
Fermo restando che la proprietà di un immobile può decidere in qualsiasi momento e senza un motivo particolare di incaricare un professionista per redigere tale documentazione anche ai soli fini di fare una valutazione estimativa del bene, i casi in cui solitamente è necessaria la conformità urbanistica e catastale sono:
- cessione del bene
- presentazione di un nuovo titolo autorizzativo per l’esecuzione di nuovi lavori per cui è richiesta la presentazione di una
- pratica edilizia
- perizia ai fini della concessione di un mutuo
- per la richiesta di una polizza assicurativa
Il nostro studio si occupa della gestione delle pratiche di conformità urbanistica e catastale a Milano e Provincia. Se hai bisogno di una consulenza o chiarimenti, di un aggiornamento della planimetria catastale o pratiche di ristrutturazione casa, chiamaci o compila il form, senza impegno e saremo lieti di fornirti il supporto necessario.
