La legge n° 78 del 2010 del 2010 ha introdotto l’obbligatorietà della conformità catastale in caso di compravendita e trasferimenti della proprietà di un immobile. Occorre quindi di verificare la rispondenza tra lo stato di fatto e quello presentato in catasto.
La circolare n° 2 del 2010 ha poi chiarito quali sono quelle modifiche che determinano il suddetto allineamento catastale. Ha chiarito inoltre quali sono quei casi che rendono necessario l’aggiornamento della planimetria catastale. Vengono definite le variazioni che ne modificano la consistenza o variazioni nel classamento.
Quali sono esempi di interventi che modificano la conformità catastale?
Sono da ritenersi interventi importanti quelli che modificano la consistenza catastale. Esempi sono:
- la creazione di un bagno
- l’abbattimento o costruzione di una parete
- la costruzione di un nuovo ripostiglio
- il frazionamento di un’unità immobiliare
- la fusione di due o più unità immobiliari
- la modifica di parti esterne dell’edificio
- gli ampliamenti.
Quali sono esempi di interventi che NON modificano la conformità catastale?
Sono ritenuti interventi minori quelli che non modificano la consistenza catastale come ad esempio:
- i piccoli spostamenti di pareti (che non modificano la distruzione interna degli spazi e i rapporti aero-illuminanti)
- spostamenti di porte
- attività di manutenzione ordinarie che riguardano gli impianti e/o i rivestimenti.
Cosa prevede la normativa nel caso in cui al rogito non sia stata verificata la conformità catastale?
La normativa prevede anche la nullità dell’atto.
È compito del notaio verificare la conformità catastale?
In fase di compravendita e prima del rogito è compito del notaio verificare l’esatta corrispondenza dell’intera documentazione relativa all’immobile:
- atto di provenienza
- precedenti passaggi di proprietà
- eventuali titoli edilizi
- destinazione d’uso…
tra cui appunto la planimetria catastale e la relativa conformità catastale.
Qualora il notaio riscontrasse delle incongruenze sulla planimetria catastale è tenuto ad informare le parti e far procedere alla regolarizzazione della scheda catastale. Può inoltre procedere con le opportune analisi e verifiche al fine di individuare i problemi che hanno portato alle difformità catastale e sanarle se possibile.
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Cosa occorre fare per ottenere la conformità catastale?
In funzione dall’entità della difformità catastale, occorre distinguere differenti casi
Difformità toponomastiche, anagrafiche o volturali
E’ possibile che siano presenti degli errori in catasto:
- dati anagrafici
- titolo di proprietà
- quote, dati catastali dell’immobile
dovuti ad errori di trascrizioni e/o mancate volture catastali nel corso degli anni o a passaggi di proprietà/successioni di cui l’immobile è stato oggetto.
In tal caso è possibile risolvere l’incongruenza con degli strumenti che il catasto mette a disposizione dei cittadini.
Difformità in seguito a lavori effettuati in conformità a titoli edilizi e mai evasi in catasto
Nei casi in cui il proprietario, nel corso degli anni, abbia effettuato delle opere di ristrutturazioni straordinarie, ampliamenti, modifiche interne, costruzioni di tettoie… e non ha mai presentato la denuncia di variazione della planimetria catastale, occorre incaricare un tecnico abilitato che effettuerà il rilievo dell’immobile e procederà alla presentazione della nuova scheda catastale aggiornata presentando un DoCFA.
In base alla tipologia di intervento, entità, l’anno in cui sono state effettuate le opere… ci potrà essere o meno una sanzione da pagare in seguito all’accertamento dell’Agenzia delle Entrate o già in fase di presentazione del nuovo DoCFA. Condizione necessaria affinché l’aggiornamento catastale si possa presentare è che ci sia una corrispondenza tra il titolo edilizio presentato in comune e lo stato di fatto dell’immobile.
Difformità in seguito a lavori effettuati non in conformità a titoli edilizi
In questo caso ci si trova di fronte a problemi di carattere urbanistico e occorre sempre valutare caso per caso se e come procedere (infatti non sempre è possibile). In linea di massima si dovrà fare un’analisi delle difformità e capire se sanabili o meno con gli strumenti messi a disposizione dal regolamento edilizio del comune di competenza.
Ovviamente queste sono attività che richiedono il dovuto tempo, sia per l’analisi che per l’espletamento delle relative pratiche urbanistiche ed edilizie. Evasa la regolarizzazione urbanistica occorrerà procedere con l’aggiornamento della planimetria catastale presentando una nuova scheda catastale attraverso un nuovo DoCFA.
Come anticipato precedentemente ci possono essere casi di lievi difformità (senso di apertura delle porte, posizionamento delle porte, spostamento di pareti interni non strutturali di pochi cm…). In questi casi non viene meno la conformità catastale e si può procedere al rogito senza ulteriori attività.
Ho spostato una parete del mio immobile, ho perso la conformità catastale?
Dipende. Quando vengono definiti gli spazi di un unità immobiliare in fase di progettazione e in virtù del regolamento edilizio e quello igienico-sanitario vigente, si progettano gli spazi seguendo dei principi e delle regole:
- almeno un bagno
- almeno una cucina
- dimensioni minime
- rapporti aero illuminanti)
Tali parametri possono non essere più rispettati anche in seguito a piccole modifiche. Per questi motivi, prima di poter evadere la modifica della planimetria catastale, procedere con la variazione catastale e relativo aggiornamento della scheda catastale dell’immobile, occorre incaricare un professionista che faccia le dovute verifiche.
Il nostro studio si occupa della gestione delle pratiche di conformità catastale e urbanistica e pratiche di aggiornamento catastale. Se hai bisogno di una consulenza o chiarimenti, chiamaci o compila il form, senza impegno e saremo lieti di fornirti il supporto necessario.
