Il Certificato di Abitabilità è un documento rilasciato dal comune dove è ubicato l’immobile. Il Certificato di Agibilità attesta il rispetto delle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità e dei relativi impianti tecnologici, in relazione alle prescrizioni della normativa vigente. Storicamente ci è sempre stata un po’ di confusione tra Certificato di Abitabilità o Certificato di Agibilità. Si faceva riferimento al primo per gli edifici ad insediamento umano, al secondo per quelli a minor frequentazione umana.
Tutto questo fino al D.P.R. n. 380 del 6 Giugno 2001 – Testo Unico per l’Edilizia (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia). Nel tale ambiguità viene eliminata e si fa riferimento solo all’Abitabilità. Per gli immobili antecedenti al 1934 non era previsto e quindi ne sono sprovvisti. Il Certificato di Agibilità è un documento essenziale per poter abitare l’immobile e quindi per poterlo vendere, locare, donare…
Cos’è il Certificato di Agibilità
E’ un documento che attesta, quindi, le condizioni di igiene, salubrità, sicurezza, risparmio energetico di un’immobile verificate in virtù della normativa vigente.
E’ rilasciato dal competente ufficio comunale in cui è ubicato l’immobile, che ha rilasciato la concessione edilizia o il permesso di costruire. E’ obbligatorio per le nuove costruzioni, ampliamenti, ricostruzioni anche parziali se si ricade nella casistica prevista dalla normativa.
Certificato di Agibilità, chi lo rilascia
Il Certificato di Agibilità o Abitabilità veniva rilasciato per l’intero fabbricato e non per le singole unità immobiliari. Il governo Monti ha poi introdotto la possibilità di richiederlo. Si può richiedere anche le singole abitazioni introducendo quindi il concetto di Agibilità Parziale.
Il Certificato di Agibilità si richiede con la presentazione della relativa domanda compilata su apposito modulo, pagamento degli oneri e allegando i documenti necessari:
- accatastamento
- certificazione di conformità e collaudo impianti
- collaudi statici
- centrale termica
- certificato di prevenzione incendi rilasciato dai Vigili del Fuoco
- tutto quanto necessario in base alla destinazione d’uso dell’edificio.
Se la documentazione presentata è completa viene rilasciato entro 30 giorni, dopodiché vale la regola del silenzio assenso.
Quando si richiede il Certificato di Agibilità?
Il Certificato di Agibilità si richiede all’ufficio tecnico del comune che ha rilasciato il titolo edilizio. Si richiede quando:
- viene ultimata una nuova costruzione
- un ampliamento volumetrico
- una sopraelevazione
- un recupero di un sottotetto
- in generale quando viene effettuata una Ristrutturazione Edilizia che comporti delle modifiche sostanziali e che prevede quindi, a fine lavori, un rilascio dell’agibilità.
Agibilità: è necessaria per i cambi di destinazione d’uso?
In linea di massima si. I requisiti richiesti da una tipologia di immobile possono essere diversi per un’altra tipologia e quindi in tal caso occorre verificarne i nuovi requisiti. A tal fine però conviene sempre confrontarsi con il regolamento edilizio del comune oggetto di cambio di destinazione d’uso.
Come si richiede il Certificato?
La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia del comune su apposito modulo allegando:
- ricevuta di avvenuto accatastamento,
- conformità degli impianti tecnologici rilasciati dalle relative imprese installatrici
- certificato collaudo statico
- conformità delle opere e superamento delle barriere architettoniche rilasciato ad opera del Direttore dei Lavori
- Attestato di Prestazione Energetico (se richiesto)
- autorizzazione allo scarico in fogna
- allaccio all’acquedotto…
Autocertificazione Agibilità 2016
Il Decreto del Fare n. 69 del 2013 del governo Letta introduce la possibilità di autocertificare l’agibilità di un edificio da parte di un tecnico abilitato che ne attesti la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, statici, impiantistici… allegando la rispettiva documentazione.
Quando serve il Certificato?
E’ necessario per vendere, acquistare o affittare un immobile, per poter vivere in un immobile ai fini residenziali, per il ricongiungimento familiare, per esercitare un’attività commerciale (uffici, negozi, artigiani…) dove è valido solo ai fini urbanistici e non per svolgere l’attività specifica.
La mancata presentazione del Certificato di Agibilità (non dei requisiti per ottenerlo) al rogito solitamente non rende nullo l’atto. Questo però può considerarsi motivo di danno e portare l’acquirente a chiedere un risarcimento economico. Questo a meno che la parte acquirente e venditrice si siano già accordati in merito esplicitando tale difetto documentale all’interno del rogito di compravendita.
Nei casi in cui invece l’acquirente dimostri di aver subito un danno in conseguenza alla mancanza dei requisiti che portano all’agibilità può esercitare il suo diritto e richiedere la nullità dell’atto. In caso di locazione invece dà diritto al locatario di chiedere la risoluzione del contratto.
Cosa fare per la vendita di immobili post 1934 di cui non si ha una copia del Certificato di Agibilità?
Occorre recarsi presso gli uffici comunali e richiederne una copia. In alcuni casi gli uffici comunali hanno già un database di Certificati di Agibilità e ci si limita a richiederne e ritirarne una copia. In altri casi invece occorre procedere con un accesso agli atti di fabbrica e ricercare all’interno dei fascicoli la presenza o meno del Certificato di Agibilità.
Il Certificato di Agibilità è obbligatorio ai fini della compravendita di un immobile?
Ai fini della compravendita di un appartamento, un negozio, un box, un garage, un ufficio… non è strettamente necessario allegare al rogito una copia del certificato di agibilità. Qualora questo non venga allegato le parti ne prendono atto dichiarandolo in atto, previo eventuali accordi tra le parti anche di carattere economico. L’assenza infatti del certificato di agibilità può comportare una serie di spese e onori da parte del nuovo acquirente che, qualora si dimostri che il venditore abbia taciuto eventuali vizi di forma o inadempienze pregresse, può rivalersi sul venditore.
Come si quantifica economicamente la mancanza del certificato di agibilità?
Ovviamente vanno distinti i casi in cui le difformità sono di lieve entità e che magari riguardano piccole fioriere o semplici tettoie facilmente rimovibili, piuttosto che gravi difformità tra lo stato di fatto e i progetti delle parti strutturali come ad es. sottotetti abusivi non sanabili. In questo caso il nuovo proprietario può trovarsi a gestire beghe burocratiche non di poco conto sia da un punto di vista amministrativo che economico.
Il nostro consiglio è quello di affidarsi ad un professionista abilitato e farsi seguire in queste tipologie di verifiche urbanistiche e catastali. Questo sia nel caso in cui si intenda vendere un immobile sia nei casi in cui si vuole procedere nel formulare una proposta di acquisto. Nel caso le difformità siano sanabili si quantificano i costi amministrativi ed eventuali sanzioni. Nel caso non siano sanabili occorre valutare i costi vivi per ripristinare lo stato dei fatti a quelli di progetto.
Ho comprato un immobile privo del certificato di agibilità, posso rivalermi sul venditore?
Dipende, fermo restando che sono aspetti al limite tra il nostro ambito meramente tecnico da quello prettamente legale occorre fare dei distinguo:
- se le parti erano entrambe a conoscenze, dichiarandolo e sottoscrivendolo nel rogito. La mancanza del certificato di agibilità è esplicitata con le motivazioni del mancato rilascio.
- se il venditore era a conoscenza della motivazione che portava all’assenza del certificato di agibilità. Idem se lui stesso aveva effettuato delle opere come:
- ampliamenti
- cambi di destinazione d’uso
- ristrutturazioni importanti..
- se è il comune che ha impiegato più tempo del dovuto a rilasciare il certificato di agibilità. Il richiedente ha fornito la documentazione completa e priva di vizi di forma
Sentenza di cassazione 25040 del 2009 sul Certificato di Agibilità
La sentenza della cassazione n° 25040 del 2009 ha stabilito il diritto della parte acquirente ad essere risarcita della caparra più gli interessi. I costi delle spese giudiziarie possono essere addebitate al mancato venditore, dopo che, avendo stipulato regolare compromesso, il venditore non è riuscito a fornire il certificato di agibilità al momento del rogito. Nel caso specifico, si fa notare, che non esistevano particolari criticità o abusi che ne rendeva impossibile il rilascio ma di fatto non era ancora stato rilasciato dagli enti proposti.
I giudici della Corte Costituzionale di fatto hanno stabilito che il certificato di agibilità è un documento essenziale. Come tale andava presentato in tempo utile e prima della data del rogito. Questo implica che non si poteva procedere con la compravendita prima che questo fosse stato rilasciato. Se poi il mancato venditore ha il diritto o meno di rivalersi sul comune nel caso in cui i funzionari dell’ufficio tecnico che hanno impiegato più tempo del previsto. Questo diventa sicuramente un aspetto più legale che tecnico e che va oltre le nostre attività e competenze.
Il nostro studio professionale si occupa della gestione delle pratiche di richiesta agibilità. Se hai bisogno di maggiori informazioni o una consulenza sulle pratiche di:
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Il primo contatto ed eventuale sopralluogo è senza oneri e libero da ogni impegnativa.
