Il cambio di destinazione d’uso è una pratica edilizia che si prende in esame quando si ha bisogno di modificare la funzione d’uso di un immobile rispetto allo stato originario per cui è stato progettato e/o utilizzato per un certo tempo.
Si parla di cambio d’uso solo quando si cambia la funzionalità urbanistica rilevante secondo la definizione dell’art. 4 comma 13 del Piano delle Regole: residenziale, terziario, produttivo, commerciale, attività sportive e per lo spettacolo, servizi privati per attività sanitarie e assistenziali.
Viene considerato cambio d’uso, per esempio, un laboratorio con funzione produttiva a loft residenziale, un cambio d’uso da laboratorio a magazzino non viene considerato come un cambio di destinazione d’uso in quanto rimane un’attività produttiva.
Quando è ammissibile il cambio d’uso?
Il nuovo P.G.T consente il cambio di destinazione d’uso senza limitazioni territoriali a patto che vengano verificate:
- la salubrità dell’ambiente
- l’eventuale necessità di bonifica, soprattutto se la nuova destinazione d’uso è quella residenziale
- tutti gli aspetti normativi urbanistico-edilizi richiesti per la nuova destinazione d’uso (dimensioni e altezze minime, rapporti aero-illuminanti, requisiti di efficienza energetica)
esistono poi casi particolari dove non si riescono a rispettare tutti i requisiti ma per i quali è possibile chiedere una deroga, in tal caso la pratica deve essere vagliata e validata dall’ufficio tecnico comunale.
Quali sono i passaggi per ottenere il cambio di destinazione d’uso?
Non esiste una regola generale ma la situazione varia da comune a comune; le linee guida per ottenere il cambio di destinazione d’uso sono le seguenti:
- prima di tutto dobbiamo verificare se nel Piano Regolatore Generale nell’area dove è localizzato l’immobile è prevista la possibilità di un cambio di destinazione d’uso.
- nei casi in cui non esiste un Piano Regolatore oppure il comune lo abbia modificato da poco, si devono effettuare ulteriori verifiche presso l’ufficio catastale. Successivamente bisogna capire se per effettuare il cambio di destinazione d’uso bisognerà realizzare delle opere edilizie, per esempio per trasformare un ufficio in abitazione si dovranno adeguare i servizi igenici e realizzare una cucina con gli allacci del gas.
- nel caso in cui il cambiamento non comprenda la realizzazione di opere è possibile presentare una denuncia di inizio attività, qualora invece sia necessario realizzare opere che cambiano la struttura si dovrà richiedere un permesso di costruire.
In tutti i casi bisognerà verificare attraverso la normativa locale se il cambio di destinazione d’uso comporterà un contributo per gli oneri di urbanizzazione.
Un ulteriore passaggio sarà quello di presentare la dichiarazione di variazione di destinazione d’uso catastale all’agenzia delle entrate visto che al variare della categoria cambieranno anche la rendita catastale e i parametri per il calcolo delle imposte.
Infine, prima di poter utilizzare l’immobile si dovrà procedere alla richiesta del certificato di agibilità al comune allegando tutta la documentazione necessaria.
Cos’è la destinazione d’uso e dove si trova?
In generale per destinazione d’uso si intende l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo dell’immobile. Nell’ambito urbanistico gli esempi tipici sono le destinazioni d’uso residenziale, commerciale, agricola, industriale, commerciale.
La destinazione d’uso di un immobile è documentata dall’ultimo titolo edilizio abilitativo, oppure dagli atti di fabbrica, nel caso non esistono questi titoli edilizi, è possibile ricavare la destinazione d’uso dagli atti catastali.
A volte si ha l’esigenza di dover cambiare la destinazione d’uso per la quale un edificio è stato costruito, per esempio si ha l’esigenza di trasformare degli uffici in abitazioni.
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