I coefficienti Tabelle Millesimali sono degli indici che si utilizzano per il calcolo delle Tabelle Millesimali e si usano per il calcolo delle superfici virtuali partendo dalle superfici reali. Le Tabelle Millesimali invece sono degli allegati al regolamento di condominio che servono per stabilire il valore di ogni unità immobiliare all’interno di un condominio al fine di valutare la quota di partecipazione alle spese comuni di gestione delle parti comuni.
Come si utilizzano i coefficienti Tabelle millesimali?
Il principio che sta alla base del calcolo delle Tabelle Millesimali è quello di attribuire ad ogni unità immobiliare un peso da utilizzare nella ripartizione delle spese non solo in funzione della superficie ma di altri fattori che concorrono a determinarne il valore della singola unità immobiliare, quali ad esempio: l’altezza di piano, l’affaccio, l’esposizione, la destinazione d’uso, il prospetto e la luminosità.
In virtù di questo due alloggi identici per numero di locali, superficie ed allaccio avranno dei millesimi diversi, ad esempio, se situati in piani diversi perché diverso sarà l’indice di piano e l’utilizzo che se ne farà, per esempio, dell’ascensore e delle scale.
Tecnicamente i coefficienti Tabelle Millesimali si utilizzano per passare dalle superfici reali dell’unità immobiliare a quelle virtuali, su cui poi di fatto si effettuano il calcolo millesimi per la ripartizione dei millesimi appunto.
Come si stabiliscono i coefficienti Tabelle Millesimali?
I coefficienti Tabelle Millesimali non hanno un valore prestabilito ma li sceglie il tecnico che redige le Tabelle Millesimali in virtù delle sue valutazioni tecniche e in virtù della sua esperienza. In linea di massima si possono concordare con la proprietà qualora i condomini di comune accordo (o la proprietà se unica) sono propensi a valorizzare o, al contrario, a riconoscere un particolare disagio a certe caratteristiche dell’edificio.
Quali sono le normative che regolano l’utilizzo dei coefficienti Tabelle Millesimali?
Non esistono norme UNI/ISO specifiche a riguardo a cui fare riferimento. Le uniche normative che trattano l’argomento sono le circolari ministeriali n. 12.480 del 26 marzo 1966 e la n. 2.945 del 1993.
Quali sono dei valori di riferimento dei coefficienti Tabelle Millesimali e quelli solitamente utilizzati?
I coefficienti Tabelle Millesimali condominio possono essere di diverso tipo e per ogni tipo vengono associati dei differenti valori che possono essere di riduzione o di aumento. Vediamoli più in dettaglio:
Coefficienti di destinazione:
- Negozi: 1,45
- Uffici, studi… : 1,30
- Appartamenti: 1,00
- Camere: 1,00
- Cucine, tinelli e angoli cottura: 0,90-0,95
- Servizi (toilette, ripostigli, guardaroba e ingressi): 0,80-0,90
- Disimpegni e corridoi: 0,80
- Laboratori: 0,95
- Magazzini (piano Terra/Interrato): 0,75/0,60
- Vani tecnici situati tra le pareti: 0,50
- Soffitte (Hm>1,60/Hm<1,60): 0,50-0,1,5
- Cantine: 0,45
- Balconi (scoperti/coperti): 0,35-0,25
- Terrazze (scoperte/coperte): 0,25-0,35
- Giardini:0,15
- Lastrici solari ad uso esclusivo: 0,15
- BOX (interni/esterni): 0,55/0,45
- Autorimesse comuni: 0,3
Coefficienti di esposizione (o orientamento):
- Nord: 0,90
- Nord-Est: 0,93
- Sud: 1,00
- Sud-Ovest: 0,98
- Est: 0,95
- Sud-Est: 0,98
- Ovest: 0,98
- Nord-Ovest: 0,93
- Vano senza finestra: 0,70
- Vano scantinato o su lucernario: 0,75
Coefficienti di prospetto (o veduta):
- su giardini, strade, vedute panoramiche: 0,95-1,00
- su zone di un certo interesse: 0,90-0,85
- su cortili: 0,85
- su chiostrine: 0,80
- locali privi di infissi: 0,75
Coefficienti di piano:
- piano seminterrato: 0,75
- piano terra: 0,85
- piano rialzato: 0,90
- piano primo: 0,95
- dal piano secondo al piano n-2: 1,00 o valori incrementali (ad esempio di un decimo di unità) se lo stabile è provvisto di
- ascensore o possono essere decrementali se l’edificio è sprovvisto di ascensore e quindi l’aumentare del piano viene
- considerato uno svantaggio
- piano n-1 e n: 1,00 meno eventuali detrazioni (sottoterrazzo, sottotetto, lavatoi, cabine…)
Coefficienti di luminosità:
- è un indice che misura la luminosità del locale ed è indicativo della luce che penetra nell’ambiente in relazione alla sua superficie. Dipende dall’altezza di piano, dall’orientamento e dai rapporti areo-illuminanti. Considerando che i primi due sono già stati quantificati rispettivamente con i coefficienti di piano e di orientamento, il coefficiente di luminosità tiene conto del rapporto tra la superficie illuminante (infisso) e la superficie illuminata (superficie del locale in pianta) e può assumere valori che vanno da 0,90 a 1,00.
Coefficienti di funzionalità globale dell’alloggio:
- è un indice che può variare da 0,90 e 1,00 e si utilizza in quei casi particolari dove sono presenti anomalie tra la percentuale di superficie utile di stanze e quella dei disimpegni che in taluni casi possono verificarsi
Coefficiente di servitù:
- pozzetti e canne fumarie: 0,99
- centrale termica, vano ascensore, fossa biologica..: 0,98
- generatore/cabina enel: 0,00
- coefficiente di isolamento termico: 0,97-1,00
- piano sovrastante porticati aperti o coperture: 0,98
- copertura a terrazza: 0,97
