Cosa sapere sull’iter della formazione delle Tabelle
Le Tabelle Millesimali sono una sorta di “media ponderata” e nell’algoritmo utilizzato per la formazione delle Tabelle Millesimali il professionista incaricato tiene conto di una serie parametri come ad esempio: la metratura dell’unità immobiliare, l’esposizione cardinale (nord-ovest, est, sud…) dei singoli locali, l’altezza di piano, il numero di piano, la destinazione d’uso, la presenza o meno di balconi, terrazzi, serre etc.. il tutto tramite appositi coefficienti detti di riduzione (o aumento).
Il principio che sta alla base della formazione delle Tabelle Millesimali è quello di associare una quota spese ad ogni unità immobiliare in funzione del “valore” della stessa unità immobiliare. Tale “valore” non è la semplice metratura o cubatura volumetrica della singola unità immobiliare ma appunto una media pesata che tiene conto di tutti quei parametri che caratterizzano l’alloggio in questione come la sua posizione di piano (ad es., un alloggio al nono piano avrà un peso diverso nel calcolo delle spese ascensore rispetto ad un alloggio al piano terra). In base a quanto stabilito dagli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 del c.c. il valore proporzionale di ciascun alloggio è espresso in millesimi.
Tabelle millesimali: di cosa si tiene conto per la formazione?
Molti si domanderanno se nella formazione delle Tabelle Millesimali si tiene conto dello stato manutentivo del singolo alloggio.
No, come sancito dall’ex art. 68 del c.c. non si tiene conto degli interventi migliorativi all’interno delle singole unità immobiliari ad eccezione di quelle che ne modificano la volumetria ivi compresa la trasformazione di balconi in verande.
Esistono riferimenti normativi per la formazione delle Tabelle Millesimali?
Anche se può sembrare strano a chi legge, di fatto non esistono dei veri e propri riferimenti normativi e/o criteri da utilizzare per la formazione delle Tabelle Millesimali. Le circolari ministeriali n. 12.480 del 1966 e la 2.945 del 1993 forniscono di fatto delle linee guida ma nessun vincolo o obbligo, resta quindi a completa discrezione del tecnico che le redige stabilire i criteri e gli indici di calcolo.
L’iter di formazione
Scopriamo ora qual è l’iter per la formazione delle Tabelle Millesimali. Esso consiste nel creare delle superfici virtuali delle singole unità immobiliari partendo da quelle reali e moltiplicandole per dei coefficienti di riduzione o aumento.
Il primo passaggio da fare è il calcolo della consistenza dei singoli locali di tutte le unità immobiliari del condominio che si ottiene moltiplicando la superficie reale per il coefficiente di destinazione dei singoli ambienti (ad es. per camera si associa solitamente un valore pare a 1, bagni e cucina 0,9, corridoi 0,8…). Il valore ottenuto viene poi moltiplicato per i coefficienti di riduzione relativi all’orientamento (SE-SO da 1 a 0,97, NE-SE da 0,97 a 0,90…), prospetto (vista giardini e panoramiche da 1 a 0,95, cortili 0,85…), luminosità (coefficiente che va da 1 a 0,9 in base ai rapporti aero illuminanti), altezza di piano (i valori sono a discrezione del tecnico e vanno da 0,75/0,80 dei piani interrati a salire con l’aumentare del piano).
Quando si rende necessario l’iter?
Le Tabelle Millesimali sono di fatto un allegato al regolamento di condominio che si rende necessario quando il numero di condomini è maggiore a 10. Il regolamento di fatto serve a regolare l’utilizzo delle parti comuni e la partizione delle spese e viene solitamente redatto dal costruttore (o da un tecnico da lui incaricato).
Nel caso in cui il condominio risulta datato e/o si vuole procedere alla stesura di un nuovo regolamento di condominio, l’assemblea può decidere a maggioranza (500 millesimi) secondo quanto stabilito dall’art 1136 del codice civile.
Quali sono i parametri previsti dalla circolare ministeriale 12480/66 per la formazione delle Tabelle Millesimali?
Il decreto sancisce il concetto di costo-valore in funzione delle caratteristiche di ogni singolo ambiente all’interno dell’unità immobiliare ovvero si utilizzano dei diversi coefficienti per:
- destinazione d’uso (solitamente in base alla categoria catastale): quando nel condominio sono presenti unità immobiliari con destinazione d’uso differenti
- utilizzo del locale: serve per differenziare l’utilizzo degli spazi destinati ad accessori da quello delle stanze. In linea di massima alloggi piccoli risentono di più, in proporzione, dello spazio occupato dagli accessori
- altezza di piano: l’altezza di piano di un locale / alloggio influisce sotto vari aspetti (comodità di accesso, luminosità, commerciabilità, rumori, trasporti. Tale coefficiente merita delle considerazioni a parte in quanto un tempo un piano alto senza ascensore era considerato uno svantaggio oggi invece è considerato un plus o comunque un indice di prestigio. Considerando un condominio moderno dotato di ascensori e solitamente attici e terrazzi agli ultimi piani, tale coefficiente tende quindi a salire con l’aumentare del piano.
- orientamento: serve per valorizzare maggiormente quegli ambienti esposti in modo più vantaggioso rispetto ai punti cardinali in termini di luce, calore, esposizione ai venti…)
- prospetto o esposizione: serve per valutare i benefici derivanti dall’affaccio su strada, cortile, viste panoramiche o cavedi.
luminosità: serve per tener conto della quantità di luce che penetra dalle finestre in relazione alla superficie del locale
e ad ognuno di questi parametri viene associato un coefficiente di riduzione o di aumento. Applicando tali coefficienti ai singoli ambienti di fatto si passa dalla superficie reale a quella virtuale.
Cosa prevede la circolare ministeriale n. 2945 del 1993 ?
Tale circolare introduce il coefficiente di altezza con cui poi si calcola il coefficiente di volume e si utilizza nel caso uno stesso alloggio presenti diverse altezze in ambienti diversi.
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