Viene considerato cambio di destinazione uso con opere un intervento edilizio che realizza opere di adeguamento dell’edificio o parte di esso con l’intenzione di modificarne la funzione. I cambi d’uso con opere sono regolamentati:
- dagli articoli 51 e 52 della L.R. 12/05
- dagli articoli 5 e 6 del Piano delle Regole
- dall’articolo 9 del Piano dei Servizi del P.G.T.
Quando si può effettuare il cambio d’uso?
Il nuovo P.G.T consente in ogni caso il cambio di destinazione d’uso, senza limitazioni territoriali. A differenza delle regole imposte dal vecchio P.R.G., il quale, per ogni zona omogenea, indicava la possibilità o meno di effettuare il cambio d’uso.
Il primo aspetto da verificare riguarda la salubrità dell’ambiente e l’eventuale necessità di bonifica. In particolar modo se la nuova destinazione d’uso è quella residenziale. Inoltre occorre che siano verificati tutti gli aspetti normativi urbanistico-edilizi richiesti per la nuova destinazione d’uso:
- dimensioni e altezze minime
- rapporti aero-illuminanti
- requisiti di efficienza energetica
Quando deve essere calcolato il contributo di costruzione?
A differenza del cambio di destinazione uso senza opere, per il quale viene presentata una richiesta comunicazione, il cambio di destinazione uso con opere viene presentato contestualmente al titolo edilizio necessario per realizzare l’intervento. Gli interventi edilizi si possono dividere in due grandi gruppi:
- interventi edilizi minori, ovvero quelli cosiddetti “non onerosi”. Ad esempio: la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria e il risanamento conservativo;
- interventi edilizi maggiori, ovvero quelli onerosi. Ad esempio: la ristrutturazione, la nuova costruzione e l’ampliamento.
Nel caso di cambio di destinazione uso con opere che rientrano negli interventi edilizi minori, le opere realizzate non generano contributo di costruzione. In questo caso, dunque, se il cambio d’uso avviene entro i dieci anni successivi alla data di ultimazione di opere onerose, il cambio d’uso sarà da ricondurre a tale titolo edilizio. Andrà poi determinato un aggiornamento del contributo di costruzione pagato all’epoca. Inoltre si dovrà effettuare una verifica sulla necessità o meno di un adeguamento della dotazione di servizi e della conseguente monetizzazione.
Nel caso di cambio di destinazione uso con opere che rientrano negli interventi edilizi maggiori, le opere da eseguire generano un contributo di costruzione che dovrà essere corrisposto. In aggiunta, se il cambio d’uso avviene entro i dieci anni successivi alla data di ultimazione di opere onerose, allora il cambio d’uso sarà da ricondurre a tale titolo edilizio. Andrà poi determinato un aggiornamento del contributo di costruzione pagato all’epoca. Inoltre sarà necessario effettuare il calcolo dei contributi insieme alla verifica sull’adeguamento della dotazione di servizi e della monetizzazione.
Come viene effettuata la verifica sull’adeguamento della dotazione di servizi e della monetizzazione?
Nel caso di cambio di destinazione uso da funzioni produttive (edifici con attività industriali o artigianali) ad altre funzioni come ad esempio il terziario (uffici) o residenza, è consentito il recupero integrale della S.L.P. esistente. Questo se la superficie d’intervento è inferiore a 5.000 mq. Sopra i 5.000 mq dovrà essere effettuata una convenzione diretta con il comune di Milano.
È prevista una monetizzazione pari al 100% della S.L.P. oggetto del cambio di destinazione d’uso da funzione produttiva ad altre funzioni.
Il costo al mq è variabile in base alla zona di localizzazione dell’intervento. Si può trovare nella “Tabella di Aggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard” aggiornata periodicamente dal comune.
Per i cambi d’uso da funzioni produttive verso gli esercizi commerciali di vicinato, non è prevista la monetizzazione.
Nel caso di cambio d’uso da funzioni urbane terziario/commerciale/servizi privati a residenziale
- per gli edifici che rientrano nelle aree NAF o ADR (Nuclei di Antica Formazione e Ambiti contraddistinti da un disegno Urbanistico Riconoscibile):
- se l’area oggetto d’intervento è localizzata all’interno di un edificio di S.L.P. inferiore a 5.000 mq. Il cambio d’uso non richiede monetizzazione
- se l’area oggetto d’intervento è localizzata all’interno di un immobile di dimensioni maggiori a 5.000 mq. E’ richiesto un adeguamento della dotazione di servizi pari al 18% della S.L.P. oggetto di cambio d’uso.
- per gli edifici che rientrano nell’area ARU (Ambiti di Rinnovamento Urbano):
- se l’area oggetto d’intervento è localizzata all’interno di un edifici di S.L.P. inferiore a 5.000 mq. Il cambio d’uso non richiede monetizzazione
- se l’area oggetto d’intervento è localizzata all’interno di un immobile di dimensioni maggiori a 5.000 mq, dovrà essere effettuata una convenzione con il comune di Milano. Questo per la realizzazione di interventi di edilizia sociale pari almeno al 35% dell’area della superficie oggetto del cambio d’uso.
Nel caso di cambio d’uso da residenza ad altre funzioni, tutti i casi non comportano adeguamento della dotazione di servizi e della monetizzazione.
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