L’art. 52 della Legge Regionale 11 marzo 2005 stabilisce che nel caso in cui gli immobili oggetto d’intervento siano già a norma senza il bisogno di effettuare opere di adeguamento, si ricade nel caso di cambio di destinazione uso senza opere, e quindi non costituisce una qualifica dell’intervento. In questo caso, se il cambio di destinazione d’uso senza opere viene effettuato entro dieci anni da una fine lavori per opere onerose, occorrerà effettuare il conguaglio del contributo di costruzione. Nel caso in cui l’ultima fine lavori entro i dieci anni fosse riferita a opere non onerose (ad esempio manutenzione straordinaria), è evidente che non ci sarà nessun conguaglio.
Cos’è il cambio di destinazione uso?
Il cambio di destinazione uso si effettua quando ci si trova nella necessità di dover modificare la funzione per la quale l’immobile è stato progettato e utilizzato per un certo tempo.
Si ha una modifica del cambio d’uso solo quando avviene tra funzioni urbanisticamente rilevanti che sono definite dall’art. 4 comma 13 del Piano delle Regole e sono: residenza, commercio, produttivo, terziario, servizi privati per attività sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo.
Viene considerato cambio d’uso, per esempio, un laboratorio con funzione produttiva a loft residenziale, un cambio d’uso da laboratorio a magazzino non viene considerato come un cambio di destinazione uso in quanto rimane un’attività produttiva.
Quando è ammissibile il cambio uso?
A differenza delle regole imposte dal vecchio P.R.G., il quale per ogni zona omogenea indicava la possibilità o meno di effettuare il cambio di destinazione uso senza opere, il nuovo P.G.T consente in ogni caso il cambio di destinazione d’uso, senza limitazioni territoriali. Il primo aspetto da verificare riguarda la salubrità dell’ambiente e l’eventuale necessità di bonifica, soprattutto se la nuova destinazione d’uso è quella residenziale. Inoltre occorre che siano verificati tutti gli aspetti normativi urbanistico-edilizi richiesti per la nuova destinazione d’uso (dimensioni e altezze minime, rapporti aero-illuminanti, requisiti di efficienza energetica…).
Per il cambio di destinazione d’uso senza opere deve essere corrisposto il contributo di costruzione?
Nel caso in cui il cambio di destinazione uso senza opere avvenga entro i dieci anni successivi alla data di ultimazione di opere onerose, allora il cambio d’uso sarà da ricondurre a tale titolo edilizio, determinando di conseguenza un aggiornamento del contributo di costruzione.
Nel caso in cui il cambio d’uso fosse accompagnato da opere onerose contestuali (derivanti per esempio da una ristrutturazione o da un ampliamento), oltre all’aggiornamento, sarà dovuto anche il contributo di costruzione relativo a tale intervento.
Quando è necessaria la verifica (e monetizzazione) della dotazione di servizi nei casi di cambio di destinazione d’uso?
Nelle pratiche di cambio di destinazione d’uso, oltre alle verifiche relative all’aggiornamento del contributo di costruzione, è importante verificare la necessità o meno di un adeguamento della dotazione di servizi e della conseguente monetizzazione. Per far ciò è importante determinare la destinazione d’uso “di partenza” e quella “d’arrivo”. Facendo alcuni esempi tra i più comuni, se avviene un cambio d’uso da funzione produttiva a quella residenziale, esso comporta l’adeguamento della dotazione di servizi (monetizzazione) del 100% della s.l.p. oggetto di cambio d’uso. Viceversa il mutamento dalla funzione residenziale a quella produttiva non comporta aggravio della dotazione di servizi. Nel caso invece di cambio d’uso da funzioni terziarie a residenziale bisogna attenersi alle indicazioni dell’articolo 9 comma 1.3 delle Norme di Attuazione del Piano dei Servizi, che delinea diverse casistiche.
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